Zakup od Dewelopera - ryzyka i zagrożenia

Kupujesz mieszkanie od dewelopera i w głowie pojawia się pytanie: „a co, jeśli budowa stanie?”. Dobra wiadomość jest taka, że dziś prawo chroni nabywców znacznie lepiej niż kilkanaście lat temu. Pokażę Ci, jak działa ta ochrona i co sprawdzić samodzielnie, zanim podpiszesz umowę.

Nowa ustawa deweloperska – co się zmieniło

Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. (pełna nazwa: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Zastąpiła ona wcześniejsze przepisy i dodała kilka ważnych zabezpieczeń. Najważniejsze z nich to:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – deweloper odprowadza do niego składki od Twoich wpłat. Fundusz ma chronić Twoje pieniądze m.in. wtedy, gdy deweloper albo bank prowadzący rachunek ogłosi upadłość.
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy – Twoje wpłaty (własne i z kredytu) nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, tylko na specjalny rachunek w banku.
• Prospekt informacyjny – deweloper musi Ci go przekazać przed zawarciem umowy. To dokument z danymi o firmie, inwestycji, gruncie i pozwoleniach.
• Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego – notariusz czuwa nad formą umowy i sprawdza dokumenty, a Twoje roszczenie wpisuje się do księgi wieczystej.

Rachunek otwarty i zamknięty – czym się różnią

Przy zamkniętym rachunku powierniczym deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności mieszkania. Przy otwartym bank wypłaca mu środki etapami, po zakończeniu kolejnych faz budowy, które bank weryfikuje. Otwarty rachunek jest częstszy – i właśnie tu szczególnie ważną rolę odgrywa DFG.

Umowa rezerwacyjna – zanim podpiszesz akt

Wiele osób zaczyna od umowy rezerwacyjnej, żeby „zaklepać” wybrany lokal na czas załatwiania kredytu. Ustawa porządkuje ten etap: umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny mieszkania. Opłata wpływa na rachunek powierniczy i co do zasady zalicza się ją na poczet ceny.

Sprawdź w umowie, co dzieje się z opłatą, jeśli bank odmówi Ci kredytu. To moment, w którym warto mieć już za sobą wstępną analizę zdolności kredytowej – wtedy rezerwujesz mieszkanie, na które realnie Cię stać.

Co sprawdzić samodzielnie

Ustawa i notariusz to dużo, ale Twoja czujność nadal się liczy. Przed podpisaniem umowy zrób krótką listę kontrolną:

1. Księga wieczysta gruntu – kto jest właścicielem, czy są hipoteki lub inne obciążenia. Numer KW znajdziesz w prospekcie, a treść sprawdzisz bezpłatnie w internetowym systemie ksiąg wieczystych.
2. Prospekt informacyjny – przeczytaj go w całości, zwłaszcza dane o wcześniejszych inwestycjach dewelopera i planowanym harmonogramie.
3. Pozwolenie na budowę – czy jest prawomocne i czy dotyczy właśnie tej inwestycji.
4. Harmonogram i terminy – kiedy odbiór, kiedy przeniesienie własności, jakie kary umowne przewidziano za opóźnienia.
5. Otoczenie – plan miejscowy, planowane drogi i inne inwestycje w okolicy.

Kredyt na mieszkanie od dewelopera – transze i harmonogram

Przy zakupie na rynku pierwotnym bank zwykle wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem płatności z umowy deweloperskiej. Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy, a nie do Twojej ręki. Do czasu wypłaty całego kredytu rata często obejmuje tylko odsetki od już wypłaconej kwoty, a pełna rata kapitałowo-odsetkowa zaczyna się później.

Pamiętaj też o okresie przejściowym: zanim hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej Twojego mieszkania, część banków stosuje wyższą marżę albo dodatkowe ubezpieczenie. Zapytaj o to przed wyborem oferty.

Ryzyko opóźnień

Najczęstszy problem to nie upadłość dewelopera, tylko przesunięcie terminu. Opóźnienie może oznaczać, że przez kilka miesięcy płacisz jednocześnie czynsz za obecne mieszkanie i raty kredytu. Dlatego warto:

• zostawić w budżecie zapas na kilka miesięcy „podwójnych” kosztów,
• sprawdzić w umowie kary umowne dla dewelopera za opóźnienie,
• wiedzieć, że ustawa przewiduje sytuacje, w których możesz odstąpić od umowy – m.in. gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie, także po wyznaczeniu mu dodatkowego terminu.

Odbiór mieszkania i wady

Na odbiór idź z listą, miarką, poziomicą – albo z fachowcem. Wszystkie usterki wpisz do protokołu. Ustawa daje deweloperowi określony czas na reakcję: co do zasady 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad, a uznane wady powinien usunąć zwykle w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli deweloper nie odpowie w terminie, przepisy traktują to jak uznanie wady. Szczegóły i wyjątki warto sprawdzić w swojej umowie.

Wskazówka eksperta: zanim wpłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdź swoją zdolność kredytową w kilku bankach i poproś dewelopera o prospekt informacyjny. Te dwa kroki zajmują kilka dni, a oszczędzają mnóstwo nerwów. Jeśli umowa wydaje Ci się niejasna, nie wstydź się skonsultować jej także z prawnikiem.

Chcesz policzyć, jaka rata wyjdzie przy konkretnej cenie mieszkania? Skorzystaj z kalkulatora kredytowego, a więcej praktycznych tekstów znajdziesz w poradnikach.