Podstawowe pojęcia związane z kredytami

Wchodząc w rynek usług finansowych należy przyswoić sobie charakterystyczną dla niego terminologię. Bez tego łatwo pogubić się nie tylko w umowach, ale i narazić na nieporozumienia podczas przeglądania ofert. Pracownicy banków posługują się językiem charakterystycznym dla swojej branży i może się zdarzyć, że będą tylko czekać aż klient zacznie się gubić w rozumieniu propozycji finansowych, aby przedstawić mu ofertę bardziej korzystną dla banku niż dla niego. By uniknąć najpoważniejszych nieporozumień, pozwoliłem sobie przygotować zwięzły słowniczek używanych terminów. Oto one:

 

Hipoteka – ograniczenie prawa rzeczowego, zwykle dotyczy nieruchomości. Mówiąc dokładnie chodzi o ograniczenie prawa właściciela do jego nieruchomości, na rzecz wierzyciela. W przypadku kredytu mieszkaniowego, hipoteka na kupowane mieszkanie ustanawiana jest na rzecz banku. W przypadku niemożności spłaty kredytu bank może odzyskać swoje środki używając obciążonej hipoteką nieruchomości, najczęściej sprzedając ją. Stąd nazwa kredyt hipoteczny.

Co ważne, zwykle hipoteka jest związana z konkretnym długiem i konkretną nieruchomością a nie właścicielem. Gdy dług zostaje spłacony, hipoteka wygasa; gdy obciążona nieruchomość zostaje sprzedana, niezależnie od zmiany właściciela nadal ciąży na niej hipoteka. Nabywając jakąkolwiek nieruchomość należy więc sprawdzić stan jej hipoteki.

 

 

Zdolność kredytowa - maksymalna kwota, jaką bank może pożyczyć inwestorowi. Zdolność kredytową wylicza się na podstawie między innymi wysokość zarobków, formy zatrudnienia (działalność, umowa o pracę, umowa zlecenie itp.), rodzaju wykonywanej pracy, sytuacji rodzinnej (współmałżonek lub dzieci, sytuacja zawodowa najbliższych), stałych zobowiązań (inne kredyty, alimenty itp.), historii kredytowej w BIK (Banku Informacji Kredytowej), wieku, wykształcenia, rodzaju zabezpieczenia, proponowanego okresu spłaty kredytu.

Wyliczona przez bank maksymalna kwota nie oznacza, że akurat tyle trzeba pożyczyć – korzystamy z takiego kredytu jaki jest akurat potrzebny.

 

 

Wkład własny – środki, które wpłaca się z własnej kieszeni kupując mieszkanie na kredyt. Na przykład przy kupnie mieszkania za 300 tys. zł, kiedy z własnej kieszeni (bez kredytu) wpłaca się 50 tys. zł, to jest to właśnie wkład własny. Zaciąga się wówczas kredyt nie na 300 tys. zł, ale na 250 tys. zł. Im większy wkład własny tym mniejszy kredyt i jego koszty.

Jeśli wkład własny będzie niższy niż 20%, trzeba zapłacić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ponieważ uznaje się, że jeśli bank przejmie nieruchomość z powodu braku spłaty pożyczki kredytu, może nie mieć możliwości sprzedania go za tyle ile przyznał kredytu. Dlatego do momentu, gdy ze środków klienta nie zostanie sfinansowane 20% wartości nieruchomości, płacić on za to ubezpieczenie i jest to ubezpieczenie banku, a nie klienta. Poza tym, przy inwestowaniu własnych pieniędzy w mieszkanie, bank ma większą pewność, że klient nie dopuści do przejęcia nieruchomości i będzie terminowo spłacać raty - co daje lepszą pozycję w negocjacjach warunków.

 

 

Kapitał - kwota, którą się pożycza i która trafia na konto klienta. Pożyczając 300 tys. zł, kapitał to właśnie wspomniana kwota, ale ponieważ płaci się także odsetki i koszty oraz opłaty, w efekcie oddaje się bankowi więcej. Żeby wiedzieć ile, mnoży się wysokość raty przez liczbę miesięcy. Na ratę kredytu składa się kapitał i odsetki, czyli systematycznie spłaca się część długu i część odsetek naliczonych od tego długu.

 

 

Oprocentowanie - Odsetki należne bankowi z tytułu pożyczenia inwestorowi środków. Niższe oprocentowanie jest rzecz jasna korzystne dla kredytobiorcy, ale nie należy postrzegać tego parametru jako najważniejszego czynnika kształtującego cenę kredytu. Na ogół bank odbija sobie niskie oprocentowanie poprzez wysoką marżę, koszty ubezpieczenia, prowizję. W zależności od sytuacji rynkowej oraz wskaźników takich jak WIBOR, LIBOR lub EURIBOR oprocentowanie może być stałe lub zmienne.

 

 

Marża banku – to inaczej faktyczny zarobek banku. Razem z wysokością stawki bazowej (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR) czyli kosztem uzyskania środków na pożyczkę marża składa się na wysokość oprocentowania.

 

 

Prowizja – Opłata naliczana przez bank za udzielenie kredytu lub w ogóle za rozpatrzenie wniosku. Ma ona pokryć koszty związane z udzieleniem kredytu, np. wynagrodzenie pracownika obsługującego klienta. Zdarzają się, że bank udziela kredytów z prowizją 0%, warto wówczas zainteresować, czy i gdzie bank ją sobie wyrównuje.

 

 

Raty stałe (równe) i malejące – Zacznijmy od tego, że przez cały okres spłaty kredytu płaci się raty takiej samej wysokości. Ponieważ na początku tego procesu kapitał do spłaty jest bardzo duży, duże są i odsetki. Ale im więcej kapitału zostanie spłacone, tym odsetki należne bankowi będą mniejsze. W związku z tym przy ratach stałych, na wysokość raty składają się na początku głównie odsetki, a im więcej kapitału zostanie spłacone, tym mniej odsetek w racie, a więcej kapitału. Pod koniec spłacania kredytu spłaca się więc prawie sam kapitał, ponieważ odsetki są znikome, kiedy do spłaty zostaje kilkanaście tysięcy złotych.

Wysokość raty może ulegać zmianom, ponieważ kredyty hipoteczne są zależne od tzw. stawek rynkowych. Są to jednak zmiany jednorazowe, a nie systematyczne. Wysokość raty stałej może się także zmieniać z powodu wahań kursów walut, ale przy kredycie w złotówkach, takie ryzyko nie występuje.

W przypadku rat malejących, każdego miesiąca spłaca się samą część kapitału, a ponieważ w ten sposób zmniejsza się dług i maleje kwota odsetek, maleje cała wysokość raty. W efekcie na początku płaci się wysokie raty, ale z każdym miesiącem ich wysokość się zmniejsza.

 

 

LTV (Loan To Value) - Stosunek wartości nieruchomości do wysokości udzielonego kredytu. Jeśli nie wnosi się wkładu własnego tylko zaciąga kredyt na całą wartość nieruchomości, współczynnik LTV wyniesie 100%. Mówić inaczej warunki kredytu są tym korzystniejsze, im niższy współczynnik LTV.

 

 

Spread walutowy - Różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty. Służy ona temu, by osoba handlująca walutami, mogła zarobić na transakcji. Podpisując z bankiem umowę kredytową otrzymuje się kwotę w złotych przeliczoną wg kursu kupna (niższego), a raty spłaca według kursu sprzedaży (wyższego). Różnicę w kursie walut inwestor musi doliczyć do kosztów kredytu. W przypadku kredytu w złotówkach, spreadu walutowego nie bierze się pod uwagę.

 

 

Przewalutowanie kredytu - Zmiana waluty w jakiej został zaciągnięty kredyt. Opcja rozważana w trakcie gwałtownego wzrostu wartości waluty na rynkach międzynarodowych, związana z pewnymi kosztami takimi jak prowizja, czy pokrycie różnicy spreadu. Przed podjęciem decyzji o przewalutowaniu należy analizować sytuację w kontekście długoterminowym ponieważ nawet jeśli kurs gwałtownie z jakiegoś powodu rośnie, to w ciągu kilku tygodni może wrócić do wcześniejszego poziomu. W takich wypadkach przewalutowanie może się okazać nie tyle niepotrzebne, co narazić kredytobiorcę na zbędne koszty.

 

 

Ubezpieczenie pomostowe - zabezpieczeniem interesów banku przy kredycie hipotecznym jest wpisanie banku do ksiąg wieczystych jako właściciela nieruchomości. Bank staje się wówczas w razie niespłacania kredytu może tę nieruchomość przejąć, by odzyskać swoje pieniądze. Ponieważ jednak na wpis do księgi wieczystej czeka się czasem bardzo długo, podczas zaciągania kredytu konieczne jest wykupienie właśnie ubezpieczenia pomostowego, które ma ochronić interesy banku na okres od zawarcia umowy kredytowej do czasu wpisania banku do ksiąg wieczystych. Koszty takiego zabezpieczenia banku ponosi kredytobiorca. Należy przy tym pamiętać, że w razie nie spłacenia kredytu w określonym czasie, bank zwraca się do ubezpieczyciela i to ubezpieczyciel spłaca kredyt, ale ma on prawo dochodzić później od kredytobiorcy pieniędzy wypłaconych bankowi, czyli kredyt i tak trzeba spłacić, a ubezpieczyciel raczej nie zgodzi się na rozłożenie długu na raty, a już na pewno nie wieloletnie.

Należy zwrócić też na kwestię ubezpieczenia pomostowego, gdy kredyt jest wypłacany w transzach - koszty ubezpieczenia powinny być liczone od aktualnie wypłaconej sumy, a nie od wartości całej pożyczki.

 

 

Transza - kredyt wypłacany w transzach to taki, w którym inwestor nie otrzymuje od razu całej kwoty. Rozwiązanie takie jest stosowane przez banki finansujące budowę nieruchomości. Ponieważ nieruchomość która dopiero ma dopiero zaistnieć nie stanowi żadnego zabezpieczenia, wypłaca on kredytobiorcy pieniądze w częściach i na bieżąco monitoruje postęp prac. W ten sposób inwestor nie otrzymuje więcej pieniędzy, niż w danej chwili warta jest nieruchomość.

 

 

Karencja – Możliwość odłożenia w czasie rozpoczęcia spłaty kredytu zamiast startu spłaty od razu po zaciągnięciu.

 

 

Promesa kredytowa - pisemna obietnica banku o udzieleniu danemu klientowi pożyczki o danej wysokości. Promesa kredytowa może być traktowana jako pisemne poświadczenie zdolności kredytowej.

 

 

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) - Instytucja powołana w 1997 roku, która przechowuje i udostępnia wszystkim bankom przeszłość kredytową wskazanych przez nie osób. Dysponuje informacjami w jakich bankach, ile razy i na jakie kwoty konkretni inwestorzy brali kredyty i czy te zobowiązania były spłacane terminowo.

Wbrew pozorom BIK to nie tylko negatywne informacje ale i podstawa do pozytywnych decyzji - jeśli ktoś brał już kredyty i nie było problemów z ich spłatą, jest dla banku bardziej wiarygodny. Niektóre osoby przed planowanym zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego celowo biorą mniejsze kredyty, by zrobić sobie „dobrą historię” w BIK. Warto jednak pamiętać, że problemy dotyczące historii kredytowej nie przekreślają szansy na kredyt, ale też trzeba się liczyć z tym, że bank zaoferuje takiemu klientowi mniejszą kwotę lub zażąda wyższych odsetek, żeby zrekompensować sobie ryzyko.

 

 

Kredyt konsolidacyjny - Jeśli zaciągając kredyt hipoteczny posiada się i inne zobowiązania (pożyczki na samochód, albo kredyty gotówkowe) można połączyć je w jeden kredyt wraz z hipotecznym. Efekt nazywa się kredytem konsolidacyjnym. Spłaca się wtedy jeden kredyt, jednemu bankowi.

---