Mieszkanie na Start - Pytania i odpowiedzi - Q&A

Poniższe założenia przedstawiono w oparciu o projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart” przekazany do uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania. Do momentu zakończenia prac legislacyjnych, przedstawione poniżej warunki i zasady mogą ulec zmianie.

Ogólne założenia programu

Od kiedy będzie można składać wnioski o kredyt mieszkaniowy #naStart?
Planowane wejście w życia programu to druga połowa 2024 r.
Jaka jest maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego #naStart?
Maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego #naStart objęta dopłatami do rat jest uzależniona od wielkości gospodarstwa domowego kredytobiorcy i wynosi:

• dla 1-osobowego gospodarstwa domowego 200 tys. zł,
• dla 2-osobowego 400 tys. zł,
• dla 3-osobowego 450 tys. zł,
• dla 4-osobowego 500 tys. zł,
• dla 5-osobowego 600 tys. zł.

Dziecko wliczane jest jako osoba w gospodarstwie domowym (np. gospodarstwo 2-osobowe to może być para lub samodzielny rodzic z dzieckiem).
Przepisy nie wskazują maksymalnej wysokości zaciąganego kredytu hipotecznego w ramach programu kredyt mieszkaniowy #naStart. Wskazane limity kwotowe odnoszą się jedynie do części objętej dopłatami do rat kredytu mieszkaniowego. Będzie istniała zatem możliwość zaciągnięcia kredytu o wyższej wysokości, jednak dopłata do rat obejmie jedynie część kredytu odpowiadającą wskazanym limitom.
Przykład: Para z dzieckiem pragnie kupić nieruchomość mieszkalną o wartości 600 tys. zł z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego #naStart. Nie posiadają wkładu własnego, dlatego potrzebują zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę 600 tys. zł z wykorzystaniem opcji gwarancji wkładu własnego. Zgodnie z ustawowymi limitami preferencyjne oprocentowanie obejmie kwotę 450 tys. zł, natomiast pozostałe 150 tys. zł zostanie oprocentowanie zgodnie ze standardową ofertą banku kredytującego.
Przykład: Para z dzieckiem pragnie kupić nieruchomość mieszkalną o wartości 600 tys. zł z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego #naStart. Posiadają oni 150 tys. zł, które chcą wnieść jako wkład własny. Para może zakupić tę nieruchomość korzystają z preferencyjnego oprocentowania kredytu do kwoty 450 tys. zł, natomiast pozostałą kwotę wnieść jako wkład własny.
Uwaga: Kupujesz nieruchomość w mieście wojewódzkim? Zobacz pytanie: Czy nieruchomości w większych miastach obejmują jakieś specjalne zasady?

Jakie będzie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego #naStart?

System dopłat będzie obniżał wysokość raty do wysokości odpowiadającej oprocentowaniu:
• 1,5% w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko;
• 1% w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi jedno dziecko;
• 0,5 % w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje dzieci;
• 0% % w przypadku gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi troje albo więcej dzieci.

Czy warunki kredytu mieszkaniowego #naStart zmienią się, kiedy w naszej rodzinie pojawi się kolejne dziecko?
Nie, urodzenie kolejnego dziecka nie wpływa na wysokość dopłaty do rat ustalonej na dzień ubiegania się o kredyt.

Czy program kredyt mieszkaniowy #naStart przewiduje limit ceny m2 kupowanej nieruchomości lub limit wysokości transakcji?
Nie, program nie przewiduje limitu ceny m2 kupowanej nieruchomości mieszkalnej. Nie wskazuje się również maksymalnej kwoty wkładu własnego ani maksymalnej kwoty zaciąganego kredytu hipotecznego (z zachowaniem zasad dotyczących maksymalnej wysokości części kredytu, do której obliczana jest dopłata do rat). Co za tym idzie, nie ma również maksymalnej kwoty, w której musi zamknąć się transakcja.

Dlaczego nie zdecydowano się na limit ceny za m2?
Projektodawca nie zdecydował się na wprowadzenie limitu ceny m2, ponieważ nie chce narzucać potencjalnemu kredytobiorcy nieruchomości, jej standardu, czy lokalizacji. Ponadto nie istnieje obecnie wystarczająco precyzyjny instrument monitorujący, w oparciu o który możliwe byłoby oparcie takich limitów. Instrument taki zostanie wprowadzony łącznie z kredytem mieszkaniowym #naStart (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami – w skrócie Portal DOM), jednak konieczny będzie czas, by osiągnął on swoją pełną funkcjonalność.

Czy nieruchomości w większych miastach obejmują jakieś specjalne zasady?
W przypadku zakupu nieruchomości położonej na terenie województwa lub miasta (w przypadku miast warunek odnosiłby się do największych rynków mieszkaniowych, tj. miast o liczbie mieszkańców wyższej niż 300 tys.), dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest:
• co najmniej 25% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju – to maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego objęta dopłatami oraz limit dochodu brutto podwyższa się o 10%,
• co najmniej 50% wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju – to maksymalna wysokość kredytu mieszkaniowego objęta dopłatami oraz limit dochodu brutto podwyższa się o 20%.
Wynika to ze specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego, na którym ceny mieszkań w pojedynczych lokalizacjach znacząco odbiegają od średniej. Wprowadzenie korekty dla tych rynków, pozwoli kupić na nich mieszkanie z nowym kredytem przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej jak w reszcie kraju.
Miasta, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest obecnie wyższa o co najmniej 25% od średniej krajowej to Gdańsk, Poznań, Kraków, Wrocław. Natomiast miastem, w którym wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 50% od średniej krajowej, jest Warszawa.
Na jaki cel będzie można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy #naStart?
Kredyt mieszkaniowy jako kredyt hipoteczny będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:
• budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
• nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem (rynek wtórny i pierwotny);
• realizacją inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
• nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym stanowiących wkład budowlany, z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.
Kredyt mieszkaniowy jako kredyt konsumencki będzie mógł zostać udzielony wyłącznie w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych w związku z:
• partycypacją w SIM/TBS,
• wkładem mieszkaniowym w spółdzielni mieszkaniowej.
Udzielenie kredytu mieszkaniowego na inne cele niż wymienione powyżej (np. na samo wykończenie/remont nieruchomości, na zakup samej nieruchomości gruntowej) nie będzie możliwe.
Czy będę mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o dowolnej wielkości?
Powierzchnia użytkowa nabywanego lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego będzie limitowana, natomiast przekroczenie wskazanego limitu nie oznacza automatycznego wykluczenia z programu, a jedynie zmniejszenie przysługującej dopłaty.
Wysokość dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego #naStart udzielonego jako kredyt hipoteczny pomniejsza się o 50 zł za każdy m2 przekroczenia. Limit ten określany będzie sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby członków gospodarstwa domowego kredytobiorcy (wzór: 25 + 25 x liczba os.). Dla jednoosobowego gospodarstwa domowego tak rozumiany kalkulacyjny limit powierzchniowy określono na poziomie 50 m2 i jest on podwyższony o 25 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego.
Przykład: Para chce zakupić nieruchomość o powierzchni 85 m2. Zgodnie ze wzorem, limit nieruchomości dla pary bez dzieci wynosi 75 m2 (25 + 25 x 2). Oznacza to, że przekroczenie wynosi 10 m2. Każdy m2 oznacza dopłatę mniejszą o 50 zł, czyli w tym wypadku dopłata będzie niższa o 500 zł (10 m2 x 50 zł).
Limit powierzchniowy nie obowiązuje w przypadku budowy domu, a jedynie jego zakupu.
Dlaczego wprowadzono limit powierzchniowy nieruchomości?
Celem przepisu jest takie sparametryzowanie instrumentu dopłat, aby pomagał on w zakupie mieszkania jedynie w zakresie niezbędnym z punktu widzenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego o określonej wielkości.
Zrobiono na mnie cesję umowy deweloperskiej, czy będę mógł zaciągnąć kredyt mieszkaniowy #naStart?
Nie, kredyt mieszkaniowy jako kredyt hipoteczny nie zostanie udzielony, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy. Nie ma przy tym znaczenia kto dokonał wspomnianej cesji.
Czy będę mógł sprzedać mieszkanie kupione z pomocą programu zanim minie 10 lat? Co się stanie jak sprzedam? Będę musiał oddać otrzymane do tej pory dopłaty?
W przypadku zbycia prawa własności nieruchomości w okresie przysługiwania dopłat do rat kredytu mieszkaniowego, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Dopłaty do rat uzyskane przed dniem sprzedaży nieruchomości nie podlegają zwrotowi.
Czy mieszkanie zakupione z pomocą programu będzie można wynająć zanim minie 10 lat?
Rozwiązania określone w programie skierowane są do osób, które planują kupno lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (albo jego budowę), celem zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej. W przypadku wynajęcia takiego mieszkania w okresie przysługiwania dopłat do rat, wygasają one z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Ustawa nie wprowadza natomiast nakazu zwrotu wypłaconych już dopłat do rat, a tym samym decyzja o wynajmie mieszkania będzie należała do kredytobiorcy. Program nie przewiduje wyjątków od tej reguły.
Czy kredytem mieszkaniowym #naStart będzie można sfinansować, oprócz zakupu mieszkania, również zakup miejsca postojowego?
Kredytem mieszkaniowym #naStart można będzie sfinansować zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym jako prawem do wyłącznego korzystania w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej (użytkowanie części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum – podział do korzystania), które zostanie wpisane w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. Przepisy ustawy nie wykluczają możliwości nabycia garażu czy miejsca postojowego stanowiącego odrębną nieruchomość (garaż lub hala garażowa, w której znajduje się miejsce postojowe mają załażoną osobną księgę wieczystą), które zostaną sfinansowane ze środków własnych lub kredytem innym niż kredyt mieszkaniowy #naStart. Kredytobiorca ma także prawo do nabycia części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum jak np. prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej po zawarciu umowy o kredyt mieszkaniowy. Wówczas takie prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej założonej dla lokalu mieszkalnego. W przypadku zakupu takiego miejsca postojowego po udzieleniu kredytu mieszkaniowego, jego finansowanie kredytobiorca musiałby pokryć ze środków własnych. Nie dojdzie wówczas do naruszenia przepisów projektowanej ustawy, a w konsekwencji do utraty dopłat do rat.

Kredytobiorca

Kto będzie mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart?
Z kredytu mieszkaniowego #naStart będzie mogła skorzystać osoba, która prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Polski albo poza terytorium Polski, jeżeli posiada obywatelstwo polskie albo nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a kredyt ten jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.
W przypadku samodzielnego zaciągnięcia kredytu jako kredytu hipotecznego przez singla, osoba musi spełniać kryterium wieku – do ukończenia 35 lat (warunek nie obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego). W dniu udzielenia kredytu (ani przed tym dniem) kredytobiorca nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego / spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Czy obcokrajowiec może skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart?
Tak, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie. Ustawa nie wyklucza z udziału w programie obcokrajowców, jeżeli prowadzą oni gospodarstwo domowe na terytorium Polski. Jeżeli natomiast gospodarstwo domowe prowadzone jest poza terytorium Polski to obcokrajowiec może ubiegać się o udzielenie kredytu mieszkaniowego wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo.
Kredyt jest udzielany wyłącznie w złotych polskich co oznacza, że i dochód kredytobiorcy musi być uzyskiwany w tej walucie. Obcokrajowiec skorzysta zatem z programu jeżeli pracuje w Polsce i płaci w niej podatki. Należy również pamiętać, że obcokrajowiec chcący nabyć nieruchomość na terytorium RP, musi posiadać stosowne pozwolenie.
Pracuję za granicą i zarabiam w innej walucie niż złoty. Czy będę mógł skorzystać z programu?
Kredyt #naStart jest udzielany wyłącznie w walucie polskiej. To do banku kredytującego należy decyzja czy udzieli kredytu w złotych osobie zarabiającej w innej walucie. Jednak zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, kredytu hipotecznego udziela się w walucie dochodu.
Czy w kredycie mieszkaniowym #naStart obowiązuje limit dochodowy? Co jeśli przekraczam go tylko o 100 zł?
Tak, obowiązuje następujący limit dochodowy:

• 7 tys. zł netto dla 1-osobowego gospodarstwa domowego,
• 13 tys. zł netto dla 2-osobowego gospodarstwa domowego,
• 16 tys. zł netto dla 3-osobowego gospodarstwa domowego,
• 19,5 tys. zł netto dla 4-osobowego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł netto dla 5-osobowego i większego gospodarstwa domowego.
Przekroczenie wskazanego limitu nie wyklucza jednak całkowicie z możliwości skorzystania z preferencyjnego kredytu. Kwota obliczonej dopłaty do rat kredytu mieszkaniowego zostanie pomniejszona o 50% kwoty przekroczenia wskazanego limitu dochodowego w przypadku singla oraz o 25% kwoty przekroczenia w pozostałych przypadkach.
Przykład: Singiel zarabia 9 tys. zł netto. Przekroczenie wynosi 2 tys. zł. Dopłata zostanie pomniejszona o 50% przekroczenia tj. 1 tys. zł.
Przykład: Małżeństwo, które posiada jedno dziecko, zarabia wspólnie 18 tys. zł netto. Przekroczenie wynosi 2 tys. zł. Dopłata zostanie pomniejszona o 25% przekroczenia, tj. 500 zł.
Uwaga: Kupujesz nieruchomość w mieście wojewódzkim? Zobacz pytanie: Czy nieruchomości w większych miastach obejmują jakieś specjalne zasady?
Co to jest dochód? Z jakiego okresu będzie liczony mój dochód? Czy z tego samego okresu będzie liczona moja zdolność kredytowa?
Przez dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy należy rozumieć przeciętny miesięczny dochód w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 323), osiągnięty łącznie przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa kredytobiorcy. Pod kątem limitu dochodowego brany będzie pod uwagę dochód osiągnięty w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Założenia programu nie wpływają na sposób liczenia zdolności kredytowej przez banki kredytujące – to do nich należeć będzie decyzja, jaki okres wezmą pod uwagę obliczając zdolność.
Czy program kredyt mieszkaniowy #naStart przewiduje limit wieku kredytobiorcy?
W przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy #naStart zostanie zaciągnięty (jako kredyt hipoteczny) samodzielnie przez singla prowadzącego jednoosobowe gospodarstwo domowe, limit wieku wynosi 35 lat. W pozostałych przypadkach (tj. w przypadku co najmniej 2-osobowych gospodarstw domowych), limit wieku nie obowiązuje.
Kredyt dla singla będzie mógł zostać udzielony, jeśli nie ukończył on 35 lat na dzień złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy #naStart. Limit ten obowiązuje także małżonka, który samodzielnie stara się o kredyt.
W przypadku udzielenia kredytu mieszkaniowego jako kredyt konsumencki, limit wieku nie obowiązuje.
Dlaczego zdecydowano się na wprowadzenie limitu wieku dla singli?
Środki budżetowe jakie planujemy przeznaczyć na program nie są nieograniczone. Musimy więc dystrybuować je tak, aby trafiły tam, gdzie są najbardziej potrzebne. Tę grupę definiujemy w przedziale wiekowym do 35 lat w przypadku singli, ponieważ jest to okres, w którym najczęściej stabilizuje się sytuacja finansowa i kiedy podejmowane są decyzje o założeniu rodziny. W przypadku osób, które podjęły już decyzję o założeniu rodziny, limit wieku nie obowiązuje.
Czym jest „gospodarstwo domowe” z punktu widzenia kredytu mieszkaniowego #naStart?
Przez gospodarstwo domowe kredytobiorcy należy rozumieć gospodarstwo domowe prowadzone przez kredytobiorcę samodzielnie albo wspólnie z drugim kredytobiorcą.
Do liczby osób należących do gospodarstwa domowego kredytobiorcy należy doliczyć również dzieci kredytobiorcy.
Kim jest „dziecko” z punktu widzenia kredytu mieszkaniowego #naStart? Czy mój 20-letni syn jest dzieckiem w rozumieniu ustawy?
Przez dziecko należy rozumieć dziecko osoby prowadzącej gospodarstwo domowe albo przez nią przysposobione, będące osobą małoletnią w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, 1615, 1890 i 1933) lub osobą niepełnosprawną.
Czy para w związku nieformalnym będzie mogła wspólnie skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart?
Tak, będzie taka możliwość. Są limity dla 2-osobowego gospodarstwa domowego
Czy samotny rodzic z dzieckiem będzie mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart?
Tak, będzie taka możliwość. Wskazano limity dla 2-osobowego gospodarstwa domowego oraz wysokość dopłaty obniżającą ratę do wysokości z oprocentowaniem 1%
Czy będę mógł skorzystać z kredytu mieszkaniowego #naStart wspólnie z moją siostrą/mamą?
Tak, będzie taka możliwość w przypadku prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego. Są limity dla 2-osobowego gospodarstwa domowego.
Będę chciała zaciągnąć kredyt mieszkaniowy #naStart wspólnie z drugą osobą. Czy oboje musimy być właścicielami kupowanej nieruchomości?
Tak, oboje kredytobiorcy muszą stać się jedynymi właścicielami kupowanej nieruchomości, a ich udział w tej współwłasności musi być równy (albo być współwłasnością łączną).
Zgodnie z obowiązującym prawem dom jednorodzinny staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej, wobec czego przy chęci zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na budowę domu, oboje kredytobiorcy muszą być właścicielami działki.
Jestem w związku nieformalnym. Czy będę mogła wziąć samodzielny kredyt mieszkaniowy na połowę mieszkania, a mój partner samodzielny kredyt mieszkaniowy na jego drugą połowę?
Ustawa nie przewiduje takiej możliwości. Kredyt mieszkaniowy #naStart nie będzie mógł zostać udzielony na zakup jedynie udziałów w nieruchomości.
Będę chciał skorzystać z programu z drugą osobą. Czy możemy podzielić nierówno udziały w nieruchomości np. 40% do 60%?
Nie, kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony jako kredyt hipoteczny wspólnie dwóm kredytobiorcom w przypadku, gdy nieruchomość zakupiona z wykorzystaniem środków z tego kredytu stanowić będzie współwłasność obu tych kredytobiorców, a ich udział w tej współwłasności będzie równy albo będzie to współwłasność łączna.

Dalsza część pierwotnego Q&A (oprocentowanie, wkład własny, posiadanie nieruchomości) dotyczyła szczegółów projektu ustawy, który ostatecznie nie wszedł w życie, dlatego w archiwum zostawiam tylko główne założenia.