Flip - inwestycja na każdą kieszeń

Inwestycja na każdą kieszeń

Często mawia się, że pieniądze są tym, czym chcemy żeby były. To właśnie dlatego nie zawsze trzeba je mieć, żeby zarabiać – wystarczą odpowiednie narzędzia. Dziś będą nas interesować te, dzięki którym możemy zrealizować operację określoną w slangu ekspertów finansowych mianem „flip”.

Flipping to w gruncie rzeczy szybki zysk małym kosztem, ale wiele osób rezygnuje z niego uważając, że nie mają na taką operację wystarczających środków. Na pierwszy rzut oka kwota kilkuset tysięcy złotych do szybkiego obrotu faktycznie może wyglądać na pewien próg inwestycyjny, ale tak naprawdę flipping da się przeprowadzić niemal bez posiadania środków własnych.

Co to jest flip?

Termin ten pochodzi z branży nieruchomości. Jest jednocześnie synonimem dobrej okazji inwestycyjnej, jak i techniki zarabiania, polegającej na znalezieniu niedoszacowanej nieruchomości, kupieniu jej i sprzedaży z zyskiem. Jeśli zabrać się za flipping profesjonalnie, zysk może w przypadku początkującego inwestora przekroczyć kilkadziesiąt tysięcy złotych. W wielu wypadkach wystarczy „dopowerować” operację produktami finansowymi oferowanymi przez banki.

 

Flip czyli szybko

Niedoszacowanie nieruchomości może wynikać z różnych przyczyn, najczęściej to brak finansowej równowagi u sprzedawcy, konieczności wyjazdu za granicę właścicieli, czy konieczności remontu. Zdarzają się i inne przesłanki. Nieruchomość wystarczy nabyć, przygotować i puścić dalej. Cała operacja nie powinna zająć więcej niż kilka miesięcy. Najbardziej doświadczeni i najlepiej zorganizowani inwestorzy potrafią zarobić w ten sposób naprawdę konkretne pieniądze.

 

Możliwości są zawsze

Wszystko zależy od zrozumienia własnej sytuacji i trafności decyzji. Można wziąć kredyt gotówkowy, albo skorzystać z limitów w kartach. Jeśli posiadamy nieruchomość, można wziąć pod nią kredyt i użyć go do nowej inwestycji. Najważniejszy jest szybki dostęp do pieniędzy, w grę wchodzą więc również kredyty gotówkowe gdzie zdolność inwestora bank szacuje w oparciu o obrót na rachunku. Można też starać się o pożyczkę bez zabezpieczenia na dowolny cel - jeśli w jednym banku możemy wziąć do 100 tys. złotych, w pięciu będzie to już pół miliona. Rozwiązaniem może być też linia kredytowa na rachunku ale mniej ważna jest kwota dyspozycji możliwa do wykorzystania, bardziej chodzi o sposób myślenia, rozeznanie w warunkach finansowych i dobry wybór taktyki. Na przykład w przypadku działalności gospodarczej wielkość kredytów dla firm jest relatywnie większa, ale osoby fizyczne mają lepsze możliwości, inne zaś są sposoby finansowania przewidziane dla nowo otwartych firm. Skoncentrujmy się jednak na najpopularniejszym zabiegu finansowania flipów. Tu najważniejsze są dwie sprawy – nieruchomość powinna mieć przesłanki dobrej inwestycji, a ekspert finansowy z którego usług korzystamy umiejętność biegłego posługiwania się kredytem hipotecznym.

 

Który kredyt?

By nie zanudzać szczegółami zwróćmy uwagę na cechy dobrego kredytu na flipa. Najważniejsze wskaźniki to koszt startowy (koszty wejścia) i koszty wyjścia (w tym prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu). Mniej ważne są warunki oprocentowania, czy dodatkowe produkty. Liczą się wymogi dotyczące wkładu własnego – część banków wymaga wniesienia tylko 10 procent wkładu własnego, inne 20, jeszcze inne - zero. Należy też zwrócić uwagę, czy dany bank oferuje możliwość uzyskania kredytu na wykończenie lub remont nieruchomości.

Fajnie, jeśli bank może cały proces uzyskania kredytu przeprowadzić w 2–3 tygodnie, ale to też nie jest najważniejsze, można bowiem podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości na trochę dłuższy okres, by mieć możliwość równoległego starania się o finansowanie w banku. Co jeszcze?

 

Najpewniejsze wydatki

Chociaż nie ma możliwości uniknięcia wszystkich wydatków, te obowiązkowe nie są aż tak duże, jak mogłoby się wydawać. Zerknijmy:

• Prowizja - 0 PLN (albo jak najniższa).
• Wycena - do tysiąca złotych (zależy od rodzaju nieruchomości i preferencji banku)
• Koszt wpisu w hipotece - 200 PLN.
• PCC-3 czyli podatek od ustanowienia hipoteki – 19 PLN.
• Ubezpieczenie nieruchomości (w wersji podstawowej to do 30 PLN za każde 100 000 PLN wartości nieruchomości).
• Wcześniejsza spłata 0 PLN (czyli staramy się wybierać bank z zerową prowizją za wcześniejszą spłatę).

Do powyższego wykazu trzeba jeszcze dodać wysokość odsetek związaną z czasem utrzymywania kredytu. Co to dokładnie znaczy? Otóż spłata kredytu przed terminem to konieczność zapłacenia odsetek, ale tylko za okres od jego udzielenia do faktycznej spłaty. Przykładem może być kredyt o wartości 300 tys. zł. Zostaje zaciągnięty (zgodnie z procedurą banku) na 30 lat, ale z zamiarem sprzedaży nieruchomości i spłaty po maksymalnie 6 miesiącach. Wysokość odsetek z takiego kredytu spłaconego po pół roku wyniesie jakieś 5 tys. złotych. Wygląda korzystnie, nieprawdaż? Mało tego – jest zawsze możliwe, jeśli inwestycja jest dobrze poukładana, a bank odpowiedni.

 

Środki na remont flipa

Przyjmuje się, że jednym z ważniejszych powodów, dla których nieruchomość może być niedoszacowana może być konieczność jej remontu. Ale remont może być również celem kredytu hipotecznego. Należy do wniosku kredytowego dołączyć na druku bankowym kosztorys remontu z opisem planowanych prac. Rozliczenie prac może odbyć się w formie zdjęć zrobionych we własnym zakresie, albo na drodze inspekcji zleconej przez bank. Nie ma konieczności przedstawiania faktur za wykonane prace i użyte materiały.

 

Wystarczy znaleźć okazję

Do popularności użycia kredytu hipotecznego jako środka umożliwiającego flipping przyczynia się też fakt, że nie ma problemu ze sprzedażą nieruchomości obciążonej kredytem. Po wzięciu pod uwagę powyższych przesłanek, nawet bez analizy szczegółów, z którymi będziemy mieć do czynienia podczas realizacji inwestycji widać, że kredyt hipoteczny jest w przypadku flippingu dobrym rozwiązaniem. Daje szanse na zysk niemal bez środków własnych, a taktyka takiego zagrania sprowadza się złotej myśli „nie musisz korzystać z prywatnych pieniędzy, jeśli bank przyznaje je za darmo”.

---