Dochód pasywny z nieruchomością w tle

Celem każdej operacji finansowej jest stabilizacja sytuacji i względne poczucie finansowego bezpieczeństwa dlatego wskaźnikiem, który w oczach inwestorów świadczy o jakości zabezpieczenia jest dochód pasywny. Najlepszym, czy po prostu najbezpieczniejszym jego źródłem są według zestawień… nieruchomości. To oczywiście szerokie pojęcie, nas jednak będzie dziś interesować możliwość czerpania zysku z nieruchomości przy jak najmniejszym udziale własnego wkładu. Czy to możliwe? Przy dobrym rozeznaniu w ofercie banków i znajomości obowiązujących procedur – zawsze.

Zacznijmy od tego czym jest dochód pasywny. Termin ten oznacza po prostu zysk bez stałego angażowania pracy, czyli taką sytuację w której pojedyncza akcja (raz wykonana praca) daje przez dłuższy czas dochody. Uzyskiwanie dochodu pasywnego z nieruchomości można osiągnąć różnymi sposobami, nas jednak będzie dziś interesować droga zakupu nieruchomości pod wynajem. Mówiąc inaczej – nabywamy dom, lub mieszkanie i udostępniamy je za opłatą. Myślenie konwencjonalne zakładałoby tu spory nakład finansowy, zwracany sukcesywnie w okresach pobierania należności ale sektor finansów ma dla nas lepsze rozwiązanie. Bardziej opłacalne i lepiej dostępne.

 

Dochód z kredytu?

Żeby uzyskać dochód pasywny z wynajmu mieszkania, możemy posłużyć się kredytem hipotecznym. Pożyczka na mieszkanie pod wynajem może być tania jak klasyczny kredyt mieszkaniowy. Ale że biznes to nie pojedynczy strzał, tylko systematyczna praca, portfel nieruchomości nie musi kończyć się na jednej. Tak stajemy przed perspektywą budowania zdolności kredytowej. Proces ten może się wydawać na pierwszy rzut oka skomplikowany począwszy od kompletowania dokumentów a skończywszy na planowaniu strategii, ale efekt – kupno jednym kredytem pięciu albo sześciu nieruchomości - wynagradza fatygę. Wśród ekspertów finansowych jest wielu specjalistów w dziedzinie kredytów hipotecznych. Znalezienie najlepszej opcji jest z nimi łatwiejsze, unika się też niepotrzebnych wydatków. Wariantów finansowania nieruchomości pod wynajem za pomocą kredytu jest mnóstwo, wszystko zależy od obranej strategii i od tego, czy o kredyt występuje osoba fizyczna, czy przedsiębiorca.

 

Co będzie najważniejsze

Pierwsze na czym należy się skupić to stałe, lub zmienne oprocentowanie. W obu przypadkach, zgodnie z obowiązującymi procedurami maksymalna ilość kredytów na jednego klienta wynosi cztery. Warto jednak wspomnieć, że liczba ta nie jest ostateczną interpretacją warunków kredytowania, wróćmy jednak do procentów. W przypadku zmiennego oprocentowania kredytu plusem jest możliwość rozłożenia kredytu na długi okres, nawet do 35 lat oraz szansa na skorzystanie z najlepszej w stosunku do potrzeb oferty jaką danym momencie proponuje rynek. Przy stałym oprocentowaniu z kolei można bardzo precyzyjnie określić wyniki finansowe inwestycji. Stały koszt banku nie dość, że pozwala zakładać dochód z wynajmu nieruchomości, to jeszcze uniezależnia od ryzyka wzrostu stóp procentowych. Niewielkim minusem stałego oprocentowania, szczególnie dla osób nie korzystających ze wsparcia ekspertów finansowych, jest to że na polskim rynku niewiele jest banków oferujących takie kredyty. Poza tym pożyczki ze stałym oprocentowaniem zachowują swoje parametry tylko przez kilka lat, po czym bank zmienia oprocentowanie na zmienne, aczkolwiek kilka lat to również dobrze zainwestowany czas.

Dobrze obeznany doradca finansowy z ofertą kredytów mogą też polecić:

Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem pozwalający na kupno wielu nieruchomości

Zakupić je można wszystkie jednocześnie, lub pojedynczo a cały portfel nieruchomości finansowany jest jedną pożyczką. Jej parametry są niemal takie same jak w klasycznym kredycie mieszkaniowym, inna jednak jest jej cena. Bank wyznacza tu marżę przy zastosowaniu oceny punktowej (scoring), a w porównaniu z rynkiem poziom takich marż jest dość wysoki.

Organizacja pożyczki

Kredyt, którym sfinansujemy mieszkanie pod wynajem należy wybrać według określonych założeń. Najważniejszy jest miesięczny przepływ pieniędzy, dlatego miesięczna rata (którą pokryjemy z wpływów z wynajmu) powinna być jak najmniejsza. Takie warunki jak prowizja za udzielenie kredytu i prowizja na wpłatę mają mniejsze znaczenie. Zwraca się za to uwagę na:

- Jak najniższy wkład własny (najlepiej 10%)

- Jak najdłuższy okres kredytu (w końcu to kredyt na którym zarabiamy, a nie pożyczka na spłatę odsetek)

- Jak najniższa marża kredytu, albo najniższe oprocentowanie stałe

- Możliwość trafienia na moment promocji kredytu z niskim kosztem wejścia (czasem obniżony do 1 %)

 

Więcej niż kilka

Ponieważ wspomniałem przed chwilą o portfelu kilkunastu nieruchomości, a wcześniej powiedzieliśmy sobie, że zgodnie z procedurami maksymalna ilość kredytów na jednego klienta wynosi cztery, czas na drobne wyjaśnienie. Istnieją możliwości takiego poprowadzenia inwestora, by część z mieszkań była zabezpieczana w oczach banku w sposób łączny. Wymaga to jednak większej gotówki na start i odpowiedniego planowania. Kredyt hipoteczny pod wynajem może być wtedy finansowany poprzez działalność gospodarczą lub po prostu droższy bank.

Firma czy osoba?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem o ile jest to możliwe powinien być zawsze finansowany na osobę fizyczną. Przy wynajmie mieszkania w rozliczeniu PIT można spokojnie odliczyć odsetki od kredytu. Druga sprawa to długi okres kredytowania. Dla firm ma on ograniczenie do 20 lat. Trzecia sprawa - kredyt hipoteczny pod wynajem musi być tani, a za sprawą różnicy w marżach zawsze jest tańszy dla osoby fizycznej, niż dla firmy. Oczywiście wszystko zależy od sytuacji, koniecznością może się okazać założenie działalności i finansowanie nieruchomości przez kredyt dla firm. Dlaczego? O ile dla osoby fizycznej dla banku dochód uzyskiwany z najmu lub obrotu nieruchomościami może być problemem, o tyle dla firmy już nie.

 

 

---